【社会】築40年超｢老朽マンション｣丸ごと建て替えの顛末 イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日

築40年超｢老朽マンション｣丸ごと建て替えの顛末
イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日

一井 純 : 東洋経済 記者

2021/10/13 7:30

築40年超の都会の老朽マンションが本当に建て替わるのか――。

JR山手線「浜松町」駅の東側、旧芝離宮恩賜庭園を越えた場所に立つ「イトーピア浜離宮」（東京・港区）。1979年に竣工した総戸数328戸のマンションは目下、全420戸のタワーマンションへの建て替え工事が進む。

老朽マンションの建て替えが社会問題化して久しい。だが、国内にあるすべてのマンション約675万戸のうち、実際の建て替え事例は、準備中を含めても今年4月時点でわずか303件だ。オーナー間の合意形成に手間取ったり、立地が悪く建て替えの事業化が困難だったりすることが、建て替えが進まない理由に挙げられる。

翻って、イトーピアは好立地かつ容積率に余裕があり、オーナーの多くは建て替えに賛成。好条件が揃っており、すぐにでも建て替えへと移行できたように思える。が、建て替えが正式に決議されるまでの道のりは決して平坦ではなかった。何が壁として立ちはだかったのか。

週刊東洋経済10月16日号（10月11日発売）では「実家のしまい方」を特集。老朽化した戸建てやマンション、空き家・空き地問題について、広く取り上げている。

契機は2011年の東日本大震災だった

「デベロッパーやコンサルタントへの丸投げではいけない。われわれの手で建て替えを実現させるという意志が大切だ」。

旧イトーピアの管理組合理事長として尽力した林俊幸さん（71）は、建て替え実現の秘訣について、オーナーの主体性が重要だと説く。

イトーピアで建て替えの議論が始まったのは、2000年代中頃。築25年を超えていたが、管理状態は良好で居住環境にも不満はなく、建て替え機運は高まらないまま時は流れた。

転機は2011年3月に発生した東日本大震災だ。建物の損傷は軽微だったが、老朽化や耐震性不足への懸念が頭をもたげた。

耐震補強、免震改修、建て替えなどの方策を議論し、建て替えが最も合理的と結論。アンケートでは約7割のオーナーが建て替えに賛成したため、2014年11月、本丸である建て替え決議の前段階にあたる推進決議を管理組合総会に諮った。
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?display=b&;amp_event=read-body

→次ページオーナーたちの無関心がアダに
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?page=2

最近は都内の土地が急騰に次ぐ急騰で住めないからな
実家のある神奈川でも海老名にタワーマンションとか出来るし
テレワークだから半原や相模湖の家も売れてるって
すげえんだぜ

こういう煩わしさが無い賃貸最強なんだよ
老朽化する前に新築物件に引っ越すだけ

>>5
年を取ると新たな賃貸契約は難しくなるよね

>>15
無知だな
今の不動産業界を知らな過ぎる
マンション建てすぎて賃貸は空きも多いから家主も形振り構わず入居させたがる

>>22
それは平均化した場合な
実際は空きだらけの不人気地域か空きがごく少数で選べない人気地域かの二極化だよ

>>12
老人が敬遠されてるのはカネの問題ではなく、孤独死して長期間発見されなかった時のリスクを大家が嫌がってるんだが

>>31
そんな大家は淘汰されるよ
なんせ超高齢化社会だから老人には貸しませんだと成り立たない

>>13
当の高齢者はまた賃貸暮らし？
タワマンを賃貸に出すのに不動産会社が間に入った関係でこういうお金持ちなら自分たちが借りる方の賃貸契約も問題ないんだろうね

>>10
最初に買った不動産は銀行からは０、当時の住宅金融公庫か少し借りた
数年で抵当権抹消。２軒目は最初から現金で買った。

>>6
マンションの建替えは立地が良くて、容積率に余裕がないと無理だな。

フツーのマンションが
ウ●コまみれのウ●コブリブリマンションに
グレードアップすると聞いて

>>11
とりあえずこのレスを見にきた
あとはどうでもいいや

ふっるい低層マンションの内部リノベーション済みが最強だと思う
つか周りのオサレ人脈はみんなそういう所住んでる

こんないい立地ですらタワマンにして部屋を売らないと建て替えられない
タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな

>>17
>タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな
友達が松濤のそういうところに住んでたわ
なおやくｚ

その年代のものだとその後耐震基準とか厳しくなったから
建て替えもあるかなという気もするけど
40年程度でマンションレベルの建物を建て替えってのもちょっとどうなの？

>>20
たぶんデベロッパーの口車に騙されたんだと思うよ
RCで４０年ならちゃんと管理して適切に修繕さえしてれば全く問題ないのに
とにかくデベロッパーは土地が無いからあの手この手使ってタワマン建てたがる
あいつらは日本の癌細胞と言っても過言じゃない

>>20
自動車排ガスの環境基準と一緒で
建物の耐震基準ってのも国民に新築不動産を買わせるための方便だと思うよ

いいなぁ
実家はもう50年超マンションだけど数年前の大規模修繕でまだまだ持ちますよ！って理事会で豪語してたらしいし無理だわ
親は確実に反対派に回るだろうし、他も老人だらけだから

独居老人にマンションで孤独死されると不動産価値が下がるとか言っていた不動産屋がいたな

>>27
超高齢化社会だから孤独死とかはもう気にされなくなってる
殺人とか自殺とかは嫌がられるけどね

どんなマンションポエムになるのやら

今なら文句なく好立地だけど、ひと昔前だとそうでもなかったんだよ
環境が最重視されてた時代は「埋立地だし、湾岸線と海岸通りが隣接だし、夜は人通りがなくなるし」って低評価が先立ってた
このあたりだと第一京浜より海側には住むなって昔から言われていたしね
時代によって不動産の評価は変わる

デベロッパー「うるせえ素人黙ってろ」