【社会】築40年超「老朽マンション」丸ごと建て替えの顛末 イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日

1 : 2021/10/16(土) 09:04:49.45 ID:SBO1NLuR9

築40年超「老朽マンション」丸ごと建て替えの顛末
イトーピアがブリリアタワーに生まれ変わる日

一井 純 : 東洋経済 記者

2021/10/13 7:30

築40年超の都会の老朽マンションが本当に建て替わるのか――。

JR山手線「浜松町」駅の東側、旧芝離宮恩賜庭園を越えた場所に立つ「イトーピア浜離宮」(東京・港区)。1979年に竣工した総戸数328戸のマンションは目下、全420戸のタワーマンションへの建て替え工事が進む。

老朽マンションの建て替えが社会問題化して久しい。だが、国内にあるすべてのマンション約675万戸のうち、実際の建て替え事例は、準備中を含めても今年4月時点でわずか303件だ。オーナー間の合意形成に手間取ったり、立地が悪く建て替えの事業化が困難だったりすることが、建て替えが進まない理由に挙げられる。

翻って、イトーピアは好立地かつ容積率に余裕があり、オーナーの多くは建て替えに賛成。好条件が揃っており、すぐにでも建て替えへと移行できたように思える。が、建て替えが正式に決議されるまでの道のりは決して平坦ではなかった。何が壁として立ちはだかったのか。

週刊東洋経済10月16日号(10月11日発売)では「実家のしまい方」を特集。老朽化した戸建てやマンション、空き家・空き地問題について、広く取り上げている。

契機は2011年の東日本大震災だった

「デベロッパーやコンサルタントへの丸投げではいけない。われわれの手で建て替えを実現させるという意志が大切だ」。

旧イトーピアの管理組合理事長として尽力した林俊幸さん(71)は、建て替え実現の秘訣について、オーナーの主体性が重要だと説く。

イトーピアで建て替えの議論が始まったのは、2000年代中頃。築25年を超えていたが、管理状態は良好で居住環境にも不満はなく、建て替え機運は高まらないまま時は流れた。

転機は2011年3月に発生した東日本大震災だ。建物の損傷は軽微だったが、老朽化や耐震性不足への懸念が頭をもたげた。

耐震補強、免震改修、建て替えなどの方策を議論し、建て替えが最も合理的と結論。アンケートでは約7割のオーナーが建て替えに賛成したため、2014年11月、本丸である建て替え決議の前段階にあたる推進決議を管理組合総会に諮った。
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?display=b&;amp_event=read-body

→次ページオーナーたちの無関心がアダに
https://toyokeizai.net/articles/amp/461741?page=2

4 : 2021/10/16(土) 09:11:03.72 ID:AzxXYokW0
最近は都内の土地が急騰に次ぐ急騰で住めないからな
実家のある神奈川でも海老名にタワーマンションとか出来るし
テレワークだから半原や相模湖の家も売れてるって
すげえんだぜ
8 : 2021/10/16(土) 09:13:40.01 ID:ExqCKsUC0
>>4
海老名のタワマンとか負債にしかならんよ
基本的にマンション価格が落ちないのは都心3区から5区の駅近だけ
あとは築年数に応じて売却価格が下がっていく
5 : 2021/10/16(土) 09:11:16.63 ID:disI/y5p0
こういう煩わしさが無い賃貸最強なんだよ
老朽化する前に新築物件に引っ越すだけ
10 : 2021/10/16(土) 09:13:45.36 ID:pOz2p5l90
>>5
年を取ると新たな賃貸契約は難しくなるよね
12 : 2021/10/16(土) 09:16:23.96 ID:disI/y5p0
>>10
金さえあればそうでもない
特に年金額が多い老人には喜んで貸すから
15 : 2021/10/16(土) 09:17:20.56 ID:bgQsuXqy0
>>12
独身だといい物件には入れないよ
幻想観すぎでしょ
22 : 2021/10/16(土) 09:20:25.59 ID:disI/y5p0
>>15
無知だな
今の不動産業界を知らな過ぎる
マンション建てすぎて賃貸は空きも多いから家主も形振り構わず入居させたがる
39 : 2021/10/16(土) 09:30:10.88 ID:ZRuojtMl0
>>22
それは平均化した場合な
実際は空きだらけの不人気地域か空きがごく少数で選べない人気地域かの二極化だよ
31 : 2021/10/16(土) 09:27:37.16 ID:GeTPPwBF0
>>12
老人が敬遠されてるのはカネの問題ではなく、孤独死して長期間発見されなかった時のリスクを大家が嫌がってるんだが
42 : 2021/10/16(土) 09:31:00.62 ID:disI/y5p0
>>31
そんな大家は淘汰されるよ
なんせ超高齢化社会だから老人には貸しませんだと成り立たない
13 : 2021/10/16(土) 09:17:01.76 ID:z1tX+7ny0
>>10
1km先くらいに新築2億弱のマンションを今年買った高齢者は
住みなれた今のマンションがやはり良いと
賃貸に回した。
24 : 2021/10/16(土) 09:22:18.71 ID:pOz2p5l90
>>13
当の高齢者はまた賃貸暮らし?
タワマンを賃貸に出すのに不動産会社が間に入った関係でこういうお金持ちなら自分たちが借りる方の賃貸契約も問題ないんだろうね
19 : 2021/10/16(土) 09:18:54.84 ID:z1tX+7ny0
>>10
最初に買った不動産は銀行からは0、当時の住宅金融公庫か少し借りた
数年で抵当権抹消。2軒目は最初から現金で買った。
6 : 2021/10/16(土) 09:11:36.69 ID:slJqcAsR0
>>1
ここは場所が良すぎるから他のマンションの参考にはならんわ
決議された頃に販売された近くのタワマンは即日完売で竣工後に高値で転売されていた
9 : 2021/10/16(土) 09:13:40.13 ID:aVWErQ/T0
>>6
マンションの建替えは立地が良くて、容積率に余裕がないと無理だな。
11 : 2021/10/16(土) 09:15:11.52 ID:v8BK6Aa+0
フツーのマンションが
ウ●コまみれのウ●コブリブリマンションに
グレードアップすると聞いて
28 : 2021/10/16(土) 09:25:45.47 ID:IW/YNzrQ0
>>11
とりあえずこのレスを見にきた
あとはどうでもいいや
14 : 2021/10/16(土) 09:17:11.48 ID:1VnzU75W0
ふっるい低層マンションの内部リノベーション済みが最強だと思う
つか周りのオサレ人脈はみんなそういう所住んでる
16 : 2021/10/16(土) 09:17:46.95 ID:Y99yV2n20
ウ●コスギで鍛えられたブリリタワマンの活躍にご期待ください
17 : 2021/10/16(土) 09:17:53.64 ID:ExqCKsUC0
こんないい立地ですらタワマンにして部屋を売らないと建て替えられない
タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな
18 : 2021/10/16(土) 09:18:43.67 ID:bgQsuXqy0
>>17
>タワマンより低層の重厚なマンションのほうが暮らしやすいのにな
友達が松濤のそういうところに住んでたわ
なおやくz
23 : 2021/10/16(土) 09:20:59.71 ID:ZRuojtMl0
>>17
戸数できるだけ増やさないと住居者の持ち出しが多くなって賛成得づらくなるんだよ
20 : 2021/10/16(土) 09:19:04.88 ID:OXECCBTL0
その年代のものだとその後耐震基準とか厳しくなったから
建て替えもあるかなという気もするけど
40年程度でマンションレベルの建物を建て替えってのもちょっとどうなの?
26 : 2021/10/16(土) 09:24:07.42 ID:ExqCKsUC0
>>20
たぶんデベロッパーの口車に騙されたんだと思うよ
RCで40年ならちゃんと管理して適切に修繕さえしてれば全く問題ないのに
とにかくデベロッパーは土地が無いからあの手この手使ってタワマン建てたがる
あいつらは日本の癌細胞と言っても過言じゃない
34 : 2021/10/16(土) 09:28:43.96 ID:dr7shIki0
>>20
自動車排ガスの環境基準と一緒で
建物の耐震基準ってのも国民に新築不動産を買わせるための方便だと思うよ
21 : 2021/10/16(土) 09:19:43.50 ID:ZRuojtMl0
いいなぁ
実家はもう50年超マンションだけど数年前の大規模修繕でまだまだ持ちますよ!って理事会で豪語してたらしいし無理だわ
親は確実に反対派に回るだろうし、他も老人だらけだから
27 : 2021/10/16(土) 09:25:40.40 ID:dr7shIki0
独居老人にマンションで孤独死されると不動産価値が下がるとか言っていた不動産屋がいたな
32 : 2021/10/16(土) 09:27:37.97 ID:disI/y5p0
>>27
超高齢化社会だから孤独死とかはもう気にされなくなってる
殺人とか自殺とかは嫌がられるけどね
29 : 2021/10/16(土) 09:26:09.32 ID:mCFTI+qw0
どんなマンションポエムになるのやら
33 : 2021/10/16(土) 09:27:47.68 ID:slJqcAsR0
今なら文句なく好立地だけど、ひと昔前だとそうでもなかったんだよ
環境が最重視されてた時代は「埋立地だし、湾岸線と海岸通りが隣接だし、夜は人通りがなくなるし」って低評価が先立ってた
このあたりだと第一京浜より海側には住むなって昔から言われていたしね
時代によって不動産の評価は変わる
35 : 2021/10/16(土) 09:28:50.27 ID:tZB9FKr00
デベロッパー「うるせえ素人黙ってろ」
36 : 2021/10/16(土) 09:28:58.67 ID:ZRz5DD2q0
ブリブリタワー
38 : 2021/10/16(土) 09:29:55.42 ID:+HYEDHsw0
仮住まいはどうするの?
その間仮住まいの費用は誰持ちになるの?
40 : 2021/10/16(土) 09:30:15.04 ID:tZB9FKr00
40年前くらいのマンションはむしろちゃんとしてる
バブル後の建物くらいが中抜きしてたりで一番ヤバい
41 : 2021/10/16(土) 09:30:22.82 ID:DyRyyseC0
築40年でまともに管理されてるマンションなんてあるか?
老人だらけで建て替えなんて待ってたら生きてるかもわからん
金あればボロのまま安く外国人に貸すのがオチ
43 : 2021/10/16(土) 09:31:00.73 ID:WIAqqbCS0
これだけの好条件の物件でも建て替えまでには
とても困難があったんだろ

地方のマンションや首都圏でも立地の悪い集合自由宅は
建て替えが相当難しい、無理なんだろうね

コメント

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