【建設】都心「巨大再開発」もういらない？ 新宿駅南口プロジェクト「工期未定」の大波紋――建設費1.4倍が示す“都市開発モデル”の限界

※6/22(日) 8:51配信
Merkmal

“未定”となった完成時期

　新宿駅南口の大規模再開発プロジェクトが暗礁に乗り上げている。施工会社が決まらず、2028年度を予定していた完成時期は「未定」となった。2024年12月の着工も、いまだ施工業者が決まらず見通しが立たない。

　遅延の主因は、建設資材の価格高騰と慢性的な人手不足にある。この再開発は、新宿駅周辺の再整備における中核事業として位置づけられてきた。計画の停滞は、他の関連プロジェクトにも波及する可能性が高い。

　建設コストの増大と人材不足を理由に、再開発計画の見直しを迫られるケースは全国で相次いでいる。

施工会社が集まらない理由

　建設資材の価格上昇が深刻化している。建設物価調査会の建築費指数（2015年 ＝ 100）は、2025年5月時点で集合住宅（SRC造）が137.2、事務所（S造）が137.0と、10年間で約1.4倍に達した。つまり、同じ建物を建てるのにかかるコストは3～4割増しになった計算だ。この結果、長期プロジェクトでは当初予算との乖離リスクが高まり、ゼネコンは収益性の見通しを立てにくくなっている。

　人手不足も深刻さを増している。国土交通省によると、建設業者数は2021年時点で約48万業者と、1999（平成11）年のピークから約21%減少。就業者数も2022年に約479万人まで減り、1997年比で約30%の落ち込みとなった。

　賃金の上昇率は2023年で3.6%と全産業平均（2.9%）を上回るものの、

・賃金水準の低さ
・長時間労働

が障壁となり、人材確保は依然として困難な状況が続く。年齢構成も偏りが顕著で、55歳以上が36.6%、29歳以下はわずか11.6%と高齢化が進行。技術承継も大きな課題となっている。

　こうした状況を受け、ゼネコンは事業戦略の見直しを迫られている。長期型の大型再開発は、資材や労務費の変動リスクが大きく、収益見通しを立てづらいためだ。

　建設専門ポータル「アーキブック」が公表した2024年度版「ゼネコンの手持ち工事月数ランキング」によれば、手持ち工事は平均18.3か月に達する。大成建設が23.9か月、清水建設が18.4か月、大林組が18.2か月といずれも長期化傾向にあり、新規案件への対応余力は限られている。結果として、リスクの高い大型案件からの撤退や受注の選別が進んでいる。一方、建設投資は拡大基調を維持しており、需給のミスマッチが深まっている。大規模な都市開発プロジェクトが

「計画はあるが施工会社が決まらない」

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